Offerte architect: fasen, kosten en waar je op moet letten

Een architect rekent in 2026 gemiddeld 5 tot 10% van de bouwsom voor een volledig traject, of een vaste prijs per fase die voor een gemiddelde verbouwing uitkomt tussen € 2.000,00 en € 15.000,00 exclusief BTW. Voor alleen een schetsontwerp betaal je meestal € 1.500,00 tot € 3.500,00, voor een compleet traject tot en met de omgevingsvergunning ligt de bandbreedte rond € 6.000,00 tot € 12.000,00 exclusief BTW.

Wat kost een architect in 2026?

De prijs hangt vooral af van hoeveel fasen je afneemt. Een architect die alleen een schetsontwerp maakt voor een uitbouw rekent € 1.500,00 tot € 3.500,00. Neem je het hele traject af, van eerste schets tot oplevering, dan werken de meeste bureaus met een percentage van de bouwsom: 8 tot 10% bij verbouwingen tot € 150.000,00, en 5 tot 7% bij grotere projecten of nieuwbouw. Het percentage daalt naarmate de bouwsom stijgt, omdat het tekenwerk niet evenredig meegroeit met het budget.

Werkt de architect op uurbasis, dan betaal je in 2026 tussen € 85,00 en € 150,00 per uur exclusief BTW, afhankelijk van ervaring en regio. In de Randstad zit je eerder aan de bovenkant van die bandbreedte. Een uitgebreide toelichting op die tarieven vind je in ons artikel over het uurtarief van een architect. Reken voor een gemiddelde uitbouw op 60 tot 120 architectenuren tot en met de vergunningsaanvraag.

De fasen die je in de offerte terugziet

Vrijwel elke architectenofferte volgt dezelfde fasering, gebaseerd op de standaard die de beroepsgroep hanteert. Elke fase eindigt met een concreet product en een beslismoment: pas als jij akkoord geeft, start de volgende fase. Dat is meteen het grote voordeel van een gefaseerde offerte: je kunt na elke stap stoppen zonder het volledige bedrag kwijt te zijn.

• Schetsontwerp (SO): plattegronden en een eerste beeld van massa en indeling, meestal 2 tot 3 varianten. Kosten: € 1.500,00 tot € 3.500,00.
• Voorlopig ontwerp (VO): de gekozen variant uitgewerkt met maatvoering, gevelbeelden en een eerste materiaalkeuze. Kosten: € 1.500,00 tot € 3.000,00.
• Definitief ontwerp (DO): het ontwerp zoals het gebouwd gaat worden, inclusief materialen en kleuren. Kosten: € 1.500,00 tot € 3.500,00.
• Technisch ontwerp en vergunning: bouwkundige tekeningen, details en de stukken voor de omgevingsvergunning. Kosten: € 2.500,00 tot € 5.000,00.
• Uitvoeringsbegeleiding: bouwplaatsbezoeken en toetsing van het werk van de aannemer, vaak per bezoek van € 350,00 tot € 500,00.

Controleer in de offerte of de architect ook de aanvraag van de omgevingsvergunning indient en de vragen van de gemeente afhandelt. Sommige bureaus rekenen daar een aparte post van € 500,00 tot € 1.000,00 voor, andere stoppen het in de fase technisch ontwerp. Wat er verder minimaal in elke offerte hoort te staan, lees je in ons overzicht over een offerte maken.

Percentage, vaste prijs of uurtarief: wat is slim?

Architecten bieden hun werk op drie manieren aan, en het verschil kan duizenden euro's schelen. Deze tabel zet de afspraakvormen naast elkaar:

Voor particuliere verbouwingen is een vaste prijs per fase meestal de veiligste keuze. Je weet vooraf wat elke stap kost en je kunt na het schetsontwerp nog wisselen van bureau als de klik ontbreekt. Kies je toch voor een percentage, spreek dan af dat het percentage wordt berekend over de geraamde bouwsom bij het definitief ontwerp, niet over de uiteindelijke aanneemsom. Anders betaal je de architect extra honorarium over elk meerwerk dat tijdens de bouw ontstaat.

Voorbeeldofferte architect met BTW

Zo ziet een realistische offerte eruit voor de verbouwing van een woonhuis met uitbouw, aangeboden als vaste prijs per fase. Let op: architectendiensten vallen altijd onder het 21%-tarief, ook als je woning ouder is dan 2 jaar. Het verlaagde 9%-tarief geldt uitsluitend voor arbeid zoals schilderen, stukadoren en isoleren, niet voor ontwerp- en advieswerk. Meer daarover in ons artikel over BTW op de offerte.

Bij een geraamde bouwsom van € 130.000,00 komt dit honorarium neer op ruim 8% en dat is marktconform voor een verbouwing van deze omvang. Meer voorbeelden van goed opgebouwde offertes vind je bij ons offerte voorbeeld.

Rekenvoorbeeld: uitbouw aan een rijtjeshuis uit 1985

Stel: je laat aan een rijtjeshuis uit 1985 een uitbouw van 3,5 meter diep ontwerpen, met een open keuken en een geraamde bouwsom van € 85.000,00. Je neemt de architect in de arm tot en met de vergunning en regelt de aannemer daarna zelf. De som ziet er dan zo uit:

• Schetsontwerp: € 1.950,00 exclusief BTW
• Voorlopig en definitief ontwerp: € 2.600,00 exclusief BTW
• Technisch ontwerp, vergunningstekeningen en indiening: € 2.850,00 exclusief BTW

Samen is dat € 7.400,00 exclusief BTW. Met 21% BTW (€ 1.554,00) betaal je de architect € 8.954,00. Daar komen kosten bij die niet in de architectenofferte staan: een constructeur voor de staalberekening van de opening in de achtergevel (€ 950,00 exclusief BTW, dus € 1.149,50 inclusief) en gemeentelijke leges van circa 2,9% van de bouwsom, hier afgerond € 2.465,00 zonder BTW. Totale voorbereidingskosten voordat er een aannemer aan te pas komt: circa € 12.568,50. Reken dus grofweg op 13 tot 15% van de bouwsom aan voorbereidingskosten en niet alleen op het architectenhonorarium.

De kostenposten die vrijwel nooit in de offerte staan

Dit is de valkuil waar de meeste opdrachtgevers intrappen: de architectenofferte lijkt compleet, maar dekt alleen het ontwerpwerk. Deze posten betaal je apart en samen lopen ze bij een gemiddelde verbouwing op tot € 3.000,00 à € 6.000,00:

• Constructeur: € 750,00 tot € 2.000,00 voor berekeningen van draagconstructies; verplicht bij vrijwel elke doorbraak of uitbouw. Zie ook het uurtarief van een constructeur.
• Leges gemeente: 2 tot 4% van de bouwsom, afhankelijk van je gemeente. Geen BTW, wel altijd verschuldigd, ook bij een afgewezen aanvraag.
• Sondering of funderingsonderzoek: € 500,00 tot € 1.200,00 bij aanbouwen op slappe grond.
• Welstand en bestemmingsplantoets: soms een aparte post van € 200,00 tot € 500,00 in de leges.

Stel de architect daarom altijd deze ene vraag voordat je tekent: welke kosten moet ik nog maken die niet in deze offerte staan, en wie coördineert die partijen? Een goed bureau somt ze zonder aarzelen op en biedt aan de constructeur zelf aan te sturen. Een bureau dat vaag blijft, laat jou tijdens het traject de losse eindjes oplossen.

Offertes van meerdere architecten vergelijken

Vraag bij twee tot drie bureaus een offerte aan en let niet alleen op de prijs. Vergelijk per offerte: het aantal ontwerpvarianten in het schetsontwerp, het aantal inbegrepen overlegmomenten, of de vergunningsaanvraag inclusief is en hoe meerwerk wordt afgerekend als jij het ontwerp tussentijds wijzigt. Een bureau dat € 1.000,00 goedkoper is maar per wijziging € 110,00 per uur bijtelt, is bij twee ontwerprondes extra al duurder. Hoe je dat gestructureerd aanpakt, lees je in ons artikel over offertes vergelijken.

Kijk daarnaast naar de portfolio: een architect die vooral nieuwbouwvilla's ontwerpt, is niet automatisch de beste keuze voor een jaren-30-verbouwing met welstandseisen. Vraag om een referentieproject met vergelijkbare bouwsom en bel die opdrachtgever na. Twee vragen leveren het meeste op: bleef de bouwsomraming binnen 10% van de aanneemsom, en hoe reageerde het bureau toen er iets tegenzat?

Werk je zelf als architect? Zo bouw je een sterke offerte op

Voor architecten en bouwkundig ontwerpers geldt: een gefaseerde offerte met beslismomenten verkoopt beter dan een totaalprijs. Opdrachtgevers schrikken van € 12.000,00 in een keer, maar stappen wel in bij een schetsontwerp van € 2.150,00 met de vrijheid om daarna te stoppen. Benoem per fase het eindproduct, het aantal overlegmomenten en de doorlooptijd, en neem een aparte regel op voor wijzigingen na akkoord op een fase, bijvoorbeeld tegen je uurtarief.

Met de gratis offertetool van Offertje stel je zo'n gefaseerde offerte in een paar minuten op, met regels per fase, BTW automatisch berekend en direct als PDF te downloaden. Geen account en geen abonnement nodig. Vermeld ook altijd een geldigheidstermijn van 30 dagen en je algemene voorwaarden; welke onderdelen verder verplicht zijn, staat in ons overzicht van wat er op een offerte moet staan.