Offerte bouwkundige keuring: kosten, rapport en NEN 2767 uitgelegd

Een offerte voor een bouwkundige keuring van een gemiddelde eengezinswoning ligt in 2026 meestal tussen € 300,00 en € 600,00 inclusief btw. Voor dat bedrag krijg je een visuele inspectie van twee tot drie uur, een schriftelijk rapport met foto's en een indicatie van de herstelkosten op korte en lange termijn. De prijs hangt vooral af van het type woning, het bouwjaar, het aantal vierkante meters en of je extra's wilt zoals een NEN 2767 conditiemeting of een verbouwingsadvies.

In dit artikel lees je precies wat er in een goede offerte bouwkundige keuring hoort te staan, welke posten je mag verwachten, hoe je aanbiedingen van verschillende keurders vergelijkt en waar meerwerk vandaan komt. Ben je zelf bouwkundig inspecteur, dan vind je hier ook een rekenvoorbeeld dat je direct kunt gebruiken.

Wat is een bouwkundige keuring en wanneer vraag je een offerte aan?

Bij een bouwkundige keuring beoordeelt een inspecteur de staat van een woning: fundering (voor zover zichtbaar), gevels, dak, kozijnen, vloeren, installaties en vochtproblemen. De inspectie is visueel en niet-destructief, de keurder breekt dus niets open. Je ontvangt daarna een rapport met bevindingen, foto's en een raming van de herstelkosten, vaak uitgesplitst in direct noodzakelijke kosten en kosten op termijn.

De meeste mensen vragen een offerte aan bij de aankoop van een woning, zeker als het bouwjaar voor 1990 ligt of als de koopakte een bouwkundig voorbehoud bevat. Ook verkopers laten steeds vaker een keuring uitvoeren om discussies achteraf te voorkomen. Daarnaast zijn er keuringen voor verbouwingsplannen, nieuwbouwopleveringen en periodiek VvE-onderhoud. Elke variant vraagt om een eigen scope, en dus om een gerichte offerteaanvraag.

Wat kost een bouwkundige keuring in 2026?

De prijs van een bouwkundige keuring hangt af van het woningtype en de gewenste diepgang. Onderstaande bandbreedtes zijn realistisch voor Nederland in 2026, inclusief 21% btw:

• Appartement tot circa 100 m2: € 275,00 tot € 400,00
• Tussenwoning of hoekwoning: € 325,00 tot € 500,00
• Twee-onder-een-kap of vrijstaande woning: € 400,00 tot € 650,00
• Grote of monumentale woning: € 550,00 tot € 900,00
• NEN 2767 conditiemeting als aanvulling: € 100,00 tot € 250,00 extra
• Aanwezigheid tijdens de keuring met mondelinge toelichting: meestal inbegrepen

Let op wat er precies in de prijs zit. Sommige keurders rekenen een lage basisprijs en brengen het rapport, reiskosten of een herstelkostenraming apart in rekening. Andere werken met een vaste totaalprijs. Beide modellen zijn prima, zolang de offerte transparant is. Wil je weten hoe je zulke verschillen structureel naast elkaar legt, lees dan ook hoe je offertes slim vergelijkt.

Wat hoort er in een offerte bouwkundige keuring te staan?

Een professionele offerte bouwkundige keuring beschrijft minimaal: het adres en type van de te keuren woning, de omvang van de inspectie (welke bouwdelen wel en niet), de opleverdatum van het rapport, de prijs per onderdeel met btw, de geldigheidsduur van de offerte en de voorwaarden. Staat er alleen een totaalbedrag zonder specificatie, vraag dan om een uitsplitsing. Een goed startpunt om te controleren of alles erop staat vind je in wat er op een offerte moet staan.

Belangrijk om te weten: op een bouwkundige keuring geldt altijd 21% btw. Het verlaagde tarief van 9% voor arbeid aan woningen ouder dan 2 jaar geldt voor werkzaamheden zoals schilderen, stukadoren en isoleren, maar niet voor een inspectie of advies. Een keuring is een dienst, geen arbeid aan de woning zelf. Meer over tarieven en uitzonderingen lees je in ons artikel over btw op de offerte.

Rekenvoorbeeld: offerte voor een keuring van een tussenwoning uit 1978

Dit voorbeeld zit aan de complete kant: wie de conditiemeting weglaat, komt uit op € 425,00 exclusief btw, ofwel € 514,25 inclusief. Zo zie je meteen waarom het loont om per post te offreren in plaats van met een totaalbedrag.

NEN 2767: wat betekent die conditiemeting op de offerte?

NEN 2767 is de Nederlandse norm voor conditiemeting van bouw- en installatiedelen. De inspecteur beoordeelt elk bouwdeel op gebreken en kent een conditiescore toe van 1 (uitstekend) tot 6 (zeer slecht). Waar een gewone aankoopkeuring vooral beschrijvend is, geeft een NEN 2767 meting een objectieve, vergelijkbare score. Dat is waardevol bij VvE's, meerjarenonderhoudsplannen en zakelijk vastgoed, omdat je de staat van verschillende panden of bouwdelen onderling kunt vergelijken.

Voor een particuliere aankoopkeuring is NEN 2767 geen verplichting en vaak ook niet nodig. Zie je de post op een offerte staan, vraag dan wat die toevoegt voor jouw situatie. Voor een appartement kan het juist slim zijn: de conditiescore van dak, gevel en installaties zegt veel over toekomstige VvE-bijdragen. Reken op € 100,00 tot € 250,00 extra, afhankelijk van het aantal te scoren bouwdelen. Een keurder die deze post zonder uitleg opneemt, geeft je een goede reden om door te vragen voordat je de offerte accepteert.

Het bouwkundig rapport: waar je op moet letten

Het rapport is het eigenlijke product van de keuring, dus de offerte moet duidelijk maken wat je krijgt. Een volwaardig rapport bevat per bouwdeel een omschrijving van de staat, foto's van gebreken, een kostenraming voor direct noodzakelijk herstel en een raming voor onderhoud binnen 5 tot 10 jaar. Voor een hypotheek met een verbouwingsdepot eist de geldverstrekker vaak een rapport dat aan de NHG-voorwaarden voldoet; controleer of de keurder dat kan leveren.

Let ook op de levertijd. De meeste keurders leveren het rapport binnen 2 tot 5 werkdagen, sommige binnen 24 uur tegen een spoedtoeslag van € 50,00 tot € 100,00. Bij een aankoop met een ontbindende voorwaarde van drie weken is die snelheid geen luxe. Een offerte die geen levertijd noemt is niet compleet, en een offerte heeft sowieso een beperkte houdbaarheid: lees waarom in hoe lang een offerte geldig is.

Meerwerk en vervolgonderzoek: hier komen extra kosten vandaan

Een bouwkundige keuring is visueel. Vindt de inspecteur aanwijzingen voor verborgen problemen, dan adviseert het rapport vervolgonderzoek dat buiten de oorspronkelijke opdracht valt. Veelvoorkomende voorbeelden: destructief onderzoek naar houtrot of funderingsproblemen (vanaf circa € 500,00), een asbestinventarisatie bij woningen van voor 1994 (€ 400,00 tot € 750,00), een vochtmeting met endoscopisch onderzoek of een aparte inspectie van de kruipruimte als die bij het eerste bezoek niet toegankelijk was.

Goede keurders benoemen in de offerte al wat er gebeurt als de kruipruimte, het dak of de zolder niet bereikbaar blijkt: komt er een tweede bezoek en wat kost dat? Zo voorkom je discussie achteraf. Dit werkt precies zoals meerwerk in de bouw: afspraken vooraf op papier besparen je gedoe achteraf. Hoe je dat contractueel netjes regelt lees je in ons artikel over meerwerk en de offerte.

Offertes van keurders vergelijken: verder kijken dan de prijs

Vraag 2 tot 3 offertes op en leg ze naast elkaar op deze punten: wat wordt er precies geinspecteerd, hoe uitgebreid is het rapport (vraag een voorbeeldrapport op), voldoet het aan NHG-eisen, wat is de levertijd, is de keurder gecertificeerd of aangesloten bij een branchevereniging, en welke aansprakelijkheid accepteert hij bij gemiste gebreken. Dat laatste punt wordt vaak vergeten: de algemene voorwaarden beperken de aansprakelijkheid meestal tot het factuurbedrag of een veelvoud daarvan.

De goedkoopste offerte is zelden de beste keuze. Een keuring van € 250,00 die een funderingsprobleem van € 40.000,00 mist, is de duurste beslissing van je leven. Kijk daarom naar de verhouding tussen prijs, diepgang en ervaring met het specifieke woningtype: een inspecteur die veel jaren-30-woningen keurt, herkent daar meer dan een generalist.

Zelf offertes maken als bouwkundig inspecteur

Werk je zelf als bouwkundig keurder of start je een inspectiebureau, dan is een strakke offerte je visitekaartje. Specificeer per post: inspectie, rapportage, conditiemeting, reiskosten en eventuele spoedlevering. Benoem expliciet wat buiten de opdracht valt (destructief onderzoek, niet-toegankelijke ruimtes, asbest) en verwijs naar je algemene voorwaarden en aansprakelijkheidsbeperking. Neem een geldigheidstermijn van 14 tot 30 dagen op en een concrete leverdatum voor het rapport.

Met de gratis offertetool van Offertje stel je zo'n offerte in een paar minuten op en download je hem direct als professionele PDF, zonder account en zonder abonnement. Kijk voor de opbouw ook even naar ons offerte voorbeeld en het stappenplan offerte maken, dan weet je zeker dat je niets vergeet.

Veelgemaakte fouten bij het aanvragen van een keuring

De meest voorkomende fout is te laat aanvragen. Tussen het tekenen van de koopakte en het verlopen van het bouwkundig voorbehoud zitten vaak maar twee tot drie weken. Vraag dus direct na je bod offertes aan, zodat de keuring en het rapport ruim binnen die termijn vallen. Een tweede fout: alleen op prijs kiezen zonder een voorbeeldrapport te bekijken, waardoor je pas na betaling ontdekt dat het rapport uit drie kantjes standaardtekst bestaat.

Andere valkuilen: niet doorgeven dat de woning een kruipruimte, rieten dak of aanbouw heeft (dat beinvloedt prijs en tijd), vergeten te vragen of de herstelkostenraming is inbegrepen, en telefonisch akkoord gaan zonder schriftelijke bevestiging. Leg de opdracht altijd schriftelijk vast op basis van de offerte, dan heb je bij een geschil iets in handen.